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龙湖商业20年,一 黑客篡改成绩获刑:场回报率达7%的“资本游戏”

2020-03-25 23:06        来源:网络整理

“我们认为太好的市场不一定是我们的福音,有好有坏才显得出企业的各种能力。”

10年前,走过楼市哀鸿遍野的2008年,赶上2009年“乾坤大逆转”后,尖子生龙湖在2009年年报中留下了这句话。

那时的龙湖,正急速前进,好似草原上一匹奔跑的野马。全国扩张战略初见成效,赴港上市锣声阵阵,销售金额和面积创下公司成立15年最好纪录。

在上市前,投资人问龙湖创始人:公司先做大还是先做强?吴亚军的回答干净利落:先做长,再做强,“做大”是自然而然的结果。

以此为鉴,吴亚军与龙湖开始了又一个“十年之旅”,而今天则是揭榜的日子。2019年,龙湖集团合同销售额同比增长20.9%至2425.0亿元;归属于股东的净利润183.4亿元,毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%。

报告期内,龙湖新开业商场10座,全国累计开业商场39座;商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%;商场销售额267亿元,同比增长25%;全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

无疑,在上市第十个完整的年头,龙湖交出了一份稳稳当当,又带着点小惊喜的成绩单。

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48座商场,要撑起60亿租金收入?

在业绩发布会上,龙湖集团表示2020年开业商场数9座,按此计算,截止到今年底,所有开业商场数是48座。

龙湖商业20年,一 黑客篡改成绩获刑:场回报率达7%的“资本游戏”

杭州西溪天街

要达到这个目标,按2019年47.5亿元的租金收入(不含税),增长率要达到26.3%,这增长率均低于过去几年增长率,达标的可能性高。

今日,龙湖集团CEO邵明晓表示,会力保龙湖商业2020年完成60亿元+的租金目标,尽管在疫情期间为商户减租的额度高,但也会通过后续的商业运营来消化掉。
开业商场39座,租金收入稳健

报告期内,全国累计开业商场39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

以开业时间看,10年以上的项目有4个,5年以上的15个,1年以内则有10个,各阶段分布较为均衡,在长时间跨度内,可以及时调整,应对多变的市场环境。

此外,过往十年间,龙湖按年同步增速均保持在20%以上,增幅最大为2015年,高达61.5%;而出租率则稳定在95%以上。

租售比超16%,单平租金有待提高

龙湖的高租售比体现了其品牌溢价能力,及商业产品线业绩考核强度。

2016-2019年,龙湖的租售比均在16%以上,略高于华润和大悦城的15%,但低于凯德的20%。且值得注意的是,于整个行业而言,龙湖的单平租金处于中位数水平,或与其产品定位(多数区域型购物中心)有关。

星悦荟总建面23.9万平,租金占比5.9%

目前,龙湖拥有三条主要产品线,“天街”,针对中等收入新兴家庭的区域型购物中心品牌;“星悦荟”,定位精致百搭的购物中心,品质生活的枢纽;“家悦荟”,中高端家居生活购物中心品牌。

龙湖星悦荟,目前已在上海、成都、北京、重庆、西安、宁波、无锡等城市布局,已开业的项目总建面达23.9万平米。

2019财年,龙湖星悦荟系列整体出租率达98.8%,租金收入同比增长23%至2.8亿元,占其2019年商场总租金收入的比重为5.9%。

目前,星悦荟多落子在一线及新一线城市,且偏爱人口和消费力明显成熟的区域。据赢商大数据,星悦荟项目周边1公里居住人口中,富人占比明显高于行业平均水平,西安曲江店、重庆春森店更是达到42.4%、29.3%。

立足于高收入家庭,星悦荟的业态呈现出家庭式消费压倒零售业态特点,其中重庆春森星悦荟的零售业态占比仅为2.7%,而休闲娱乐占比高达42.8%。

与万科相似,龙湖的社区商业同样扎根于自家大型居住区,依项目体量不一,形态多变,盒子型、街区式交错分布。

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10%销售回款作上限,押注持有物业的“铁律”

邵明晓曾表示,商业地产是资本成本的游戏。

“我们对规模的认知,设定租金增长年化30%左右,按照目标慢慢跑没有问题。”邵明晓透露,龙湖回款的10%作为上限,用于持有型物业,“我们不会突破这些指标,以保证商业稳健的匀速增长“。

对于这点,龙湖创始人吴亚军、CFO赵轶亦在不同场合反复提及。

如果按行业平均85%的销售回款率算,加上公允价值变动收益影响,过往10年,龙湖每年投到商业的资金基本在“回款的10%”这一标准线下。

这一标准的设立,不是在项目层面寻求现金流平衡,而是从公司层面将可分配的现金流用于积累投资物业资产。优点是投资物业可作为风险蓄水池,不足的是规模拓展速度相对较慢。如此背景下,龙湖跑出来一条独属的商业路径:

商业地产,为独立考核业务单元

商业地产成功的关键,在于公司是否把商业地产视为一个独立的业务单元,是否以商业地产的维度去考核团队的成绩。

龙湖、华润、世茂等在商场或酒店方面有所建树的发展商,不仅享有融资成本优势,更在管理上将商业地产隔离在开发业务之外,不以短期的项目现金流平衡论短长。

相反,鼓吹很快就会实现现金流平衡,几年就白赚回一个商场的公司,其持有部分很可能中长期回报率较为低下,而经营性收入也不能助力降低融资成本。

龙湖集团在2000年即成立商业地产部,负责龙湖旗下商业项目的运营、推广和招商等工作,并随着区域扩张不断外延。目前各地的商业地产部,既向地区公司负责人汇报,也向集团商业负责人汇报。

龙湖商业有完整资产管理和运营体系,从拿地第一天开始,到项目进入经营阶段,每个节点都有完善的考虑或评估机制。

对此,商业地产咨询资深行业人士评价称,龙湖是行业内罕见的,将住宅和商业单独拿出来,都能够算得过账的企业(不存在分摊)。

通常来说,商业物业常用的回报率指标是Ebitda Yield,等于物业息税折旧及摊销前利润/物业总投资,这是持有型项目每年的净营业收入回报率,分子反映商业管理部门的运营能力,分母反映投资部门对于投资机会的把控和议价能力。

结合购物中心资产管理及国盛证券研究,一般认同项目第三年末 EBITDA Yield大于6%为合格,6.5%为优秀。这主要是考虑到经营性物业贷款利率在4%~6%左右。

虽然龙湖与凯德采用的是NPI口径,但与Ebitda的不同在于减去了小折旧、摊销、计提等,大同小异。

据了解,龙湖有硬性KPI指标,NPI Yield 一般要求在6%以上。而部分销售与持有综合开发的企业,在自己内部Yield考核时,总投资额不按照会计账面价值,而是按照公司内部成本分摊。这种方式存在内部考核KPI与资本市场不接轨的问题。

以上可看出,近6年龙湖的商场回报率均保持6%以上,且整体呈上升趋势。这在一定程度上说明,其商业运营和投资管理能力都有在不断提升。

财务理性,借贷成本长年低于5%

 
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