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三番哥轻重之衡 地产归途中花样年拿下第六张金融牌照

2019-06-19 02:09        来源:网络整理

观点地产网 “三番哥”潘军半个多月前公开对轻资产策略大吐苦水,扬言回归重资产路线,重新拿地开发。只是从实际情况看,过去八年完成的轻资产布局,仍是他难以割舍的心头肉。

9月20日中午,花样年官微宣布,集团旗下深圳彩付宝科技有限公司(简称彩付宝)获得江西省小额贷款公司经营许可证,由此正式拥有网络小贷牌照。这也是近一个礼拜内,花样年揽下的第二张金融牌照——6天前它刚获得典当许可证。

出于未知原因,花样年官微此后迅速删除了上述消息,但潘军不动声色的社区金融运作,已露出冰山一角。

观点地产新媒体了解,2013年4月,在分拆彩生活后一年,潘军联合唐学斌以自然人名义出资成立彩付宝,后者对外自称“花样年的金融战略合作企业”。

至今,彩付宝透过全国多地子公司悄然收集了包括第三方支付、私募基金、保险经纪等六张金融牌照;剩余P2P及融资租赁两张牌照,也处于“即将拥有”状态。

对于花样年的金融业务发展计划,以及盈利模式等问题,截至发稿止,花样年及彩付宝相关高层均未回应观点地产新媒体。

“三番哥”金融牌局

据观点地产新媒体了解,9月19日,彩付宝全资持有的赣州市彩通网络小额贷款有限公司,正式获得江西省小额贷款公司经营许可证,有效期限至2018年8月31日。

近年来互联网金融发展潮起,不少企业陆续将布局牌照业务提上日程,金融牌照一夜间成为宠儿。尽管牌照之于金融的开展意义重大,在行业竞争趋于激烈的格局下,要想通过重重审批也并非易事。

以网络小额贷款为例,小额贷款公司发起人提出设立申请后,一般需要经地方金融管理处审核、保险非银处会审、省政府金融办网站等媒体公示,省政府金融办分管领导、主要领导审签,地方金融管理处制作批复等多个环节,才获颁发经营许可证。

潘军将牌照获取地,敲定在毗邻广东的江西省,后者近年来民间鼓励金融机构发展,被花样年形容为“网络小贷发展重镇”。今年6月30日,江西省政府金融办曾出台税收新政,对小额贷款公司制定优惠政策。

无独有偶,近期潘军获得了另一张金融牌照,操作手法也和网络小贷有相似之处。

观点地产新媒体了解,7月4日,彩付宝在典当行业全国前列的江苏省,完成对句容市诚和典当有限公司的股权变更,由此正式控股诚和典当。至9月14日,彩付宝宣布获得典当特种行业许可证。

据不完全统计,自2013年成立至今,彩付宝累计获得的金融牌照包括第三方支付、私募基金、保险经纪、汽车租赁、典当、网络小贷。同时据彩付宝旗下网络借贷信息中介平台“钱生花”披露,P2P、融资租赁两张牌照,目前处于即将拥有的阶段。

至发稿止,花样年高层人士并未就金融业务的发展计划给予回应。

市场人士对观点地产新媒体表示,金融业是强监管行业,企业想跨界从事金融业务,必须先获得对应的业务许可证。从这点而言,拥有的金融牌照数量、类型,决定了企业能多大限度开展金融业务。

该人士续称,包括恒大、绿地、泰禾、花样年等房企在内,近年来密集收购金融牌照,一方面出于扩大融资渠道的考虑,这是信贷收紧催生的结果;另一方面则是房地产与金融业务结合,试图布局多元化业务。

轻重资产天平

作为过去几年地产圈最会讲“故事”的商人之一,潘军曾给花样年的转型制定了“由传统房地产开发向社区服务发展”的轻资产转型路线。

他对转型的思考是,过去社区服务并未受到开发商重视,未来最大价值恰恰在存量物业而非新增不动产,中国房地产市场将像美国一样由增量主导向存量主导转变——美国新旧房成交比约为1:10。

2012-2015年,花样年完成第一阶段转型,即摇身一变为“社区服务提供商”,并分拆彩生活(服务住宅社区)、美易家(服务商务社区)上市。按照潘军的计划,自2016年起五年内,花样年全面扩张,打造基于社区综合服务的“产业金融集团”。

市场人士对观点地产新媒体指,花样年旗下包括彩生活、美易家、商务社区、养老社区平台乃至解放区平台,主要解决的都是入口以及场景搭建问题,通过垂直应用掌握用户信息后,提供各类增值服务,比如金融服务。

这也是花样年早期提出轻资产的核心所在:社区服务业对标互联网公司,硬件业务或许不赚钱,但想象空间来自互联网平台和增值服务。

对于社区金融业务而言,发展的核心主要包括用户规模、经营风险,潘军近年来的经营也与这两大方向有密切联系。

一方面,花样年透过收并购拓展社区面积,透过做大管理规模得到庞大的线下用户数量,为推出O2O垂直应用创造了前提。以彩生活为例,截至2017年上半年,该平台服务面积增加至8.5亿平方米,未来计划实现25亿平方米目标。

另一方面,随着线上业务增加,在征信数据完备的基础上,为业主提供金融服务,牌照多少决定盈利的空间大小。早在2015年获得支付牌照时,潘军便曾计算过,年内该牌照便能实现利润逾千万。

按照潘军2017年初制定的计划,花样年在金融方面有两大发展方向,包括社区金融集团突破100亿元规模(2016年约为30亿元),以及透过产业并购基金获取上下游资产,反过来扩大管理规模。

在资源向轻资产倾斜的同时,花样年传统房地产开发规模却受到了不小的影响。2017年上半年,花样年合同销售约50.53亿元,同比仅增长5%;受限于结转规模,期内纯利8127万元,按年跌幅近70%。

房地产作为“资产驱动负债型”行业,利用大量银行资金买地、盖楼、卖房,由此实现的规模乃至盈利水平,是开发商融资的重要指标之一,这一点在花样年上半年激增84.29%的融资成本中可略窥一二。

在8月下旬的中期业绩会上,潘军有意识地对外释放“未来要调整轻、重资产路线”的信息,以安抚资本市场的不满情绪。在过去半年间,花样年、彩生活的股价仅分别增长4.84%、3.14%,远落后于内房股的平均增幅。

一个有意思的细节是,五年前提出撤离三四线、两年前声称“原则上不再拿非一线土地”的花样年,如今也不得重新不审视经营策略。7月份,该公司签约石家庄长九地产,期望三四线城市合约销售额达50亿元以上。

 
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