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中炬高新:房产价值面临重估 买入评级 奇葩大会

2017-04-14 16:18        来源:未知

中炬高新:房产价值面临重估 买入评级  奇葩大会

  事件描述近日,国务院总理李克强表示,今年中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。大湾区以及深中通道催化,公司房产价值面临重估,同时调味品主业稳健发展,剔除房产业务估值,调味品价值明显低估,维持“买入”评级。

  事件评论中山房产价值处于洼地:2016年底中山地区样本住宅价格8241元/平方米,仅为东莞的60%,珠海的42%,中山房产价值明显处于洼地,深中通道开通之后中山到深圳的通勤距离,和东莞到深圳的通勤距离相似,珠海的房价则是主要受益于港珠澳大桥的建设,我们认为在深中通道以及大湾区背景下,中山房产价值面临重估。

  中炬高(16.730-0.59-3.41%)商住地位于深中通道3号出口(中山城轨站),房产价值面临重估:公司拥有待开发商住地660亩,已经开发商住地240亩,位于深中通道3号出口(中山城轨站)。按照地价估值法,2017年2月最新拍卖的位于深中通道落脚点(马鞍岛)的商住用土地成交价约888万元/亩(约13300元/平方米),按照800万元/亩计算,公司房产价值约70亿元,公司对中汇合创持股比例为79%,从上市公司层面,房产价值约55亿元。按照现金流量折现法,按照容积率2.5,公司待销售房产面积约130万平方米,假设房价是1.5万元/平方米,则房产收入约200亿元,按照25%利润率,4%固定收益率,6年折现,则房产价值约30亿元,假设房价是2万元/平方米,则公司房产价值约37亿元。

  我们预计公司房地产价值30-40亿元。

  调味品业务稳健增长,剔除地产估值,价值被低估:公司作为调味品行业第二大龙头,目前渠道仍以南方渠道为主,收入占比超过40%,并且餐饮渠道占比较低,未来公司全国化纵向扩张和餐饮渠道横向扩张空间均较大。公司产品结构最高端,酱油吨价最高,但是毛利率、净利率分别低于海天7pct、10pct,未来随着阳西工厂产能释放,公司体制改善,盈利能力有望持续提升。公司目前市值不到140亿元,扣除房地产的价值30多亿元,调味品市值仅约100亿元,我们预计公司2016/2017/2018年EPS分别为0.46/0.6/0.74元,分别同比增长48%/31%/23%,对应2017年业绩PE为29倍,剔除房地产业务,调味品业务估值不到25倍(海天30倍),维持“买入”评级。

 
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