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年报观察|远洋“ 安徽超市发生坍塌:扬帆” 还需平衡规模与效益

2020-03-26 04:41        来源:网络整理

近几年来,远洋集团的业绩波动成为业内关注的焦点,其销售额从2015年的405.37亿元逐年增至2019年的1300.30亿元。4年翻两倍的速度并不低,不过,盈利能力仍有待提升。

3月24日,远洋集团控股有限公司公布了2019年度业绩报告。2019年,远洋集团实现营业额509.26亿元,较2018年增长23%。不过,净利润为26.56亿元,比2018年下降了26%,这一指标已连续两年下降。千亿规模后的远洋集团,规模与效益如何平衡,成为其未来能否实现扬帆远航的一大关键。


深耕五大城市群 “重仓”京津冀


年报显示,2019年,远洋集团实现协议销售额1300亿元,同比增长19%;销售回款786亿元,同比提升16%。累计销售面积达635万平方米,同比增长23%。


具体来看,物业开发业务仍然保持着最大贡献率,其营业额约占总营业额的85%。2019年,远洋集团86%的物业开发收入来自于五大城巿群。其中,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献36%、22%、17%和14%。在城市布局方面,远洋集团延续之前以一二线城市为销售业绩贡献主场。按产品类型划分,远洋集团住宅类占比达 83%,以快周转的适销产品为主。


在“粮仓”增储方面,2019年,远洋集团的节奏有所放缓。财报显示,2019年,远洋集团购入34幅土地及3个成熟项目,总楼面面积及应占权益面积分别为450.8万平方米及244万平方米。


值得一提的是,远洋集团的土地储备在2019年下降8%至约3724.3万平方米,而2018年同期的土地储备为4044.4万平方米,而土地储备应占权益部分则下降8%至2011.9万平方米,而2018年同期则为2176.1万平方米。


不过,截至2019年底,远洋集团已布局50个城市,总土地储备4754万平方米,其中二级开发土地储备3724万平方米,深圳旧改324万平方米,一级开发706万平方米,总体而言土储相对充足。


从区域分布来看,远洋集团在全国各地均有布局,不过,从结构上来看,京津冀区域的土地储备比重较大。在地产分析师严跃进看来,这两年,京津冀区域房地产调控政策较为严厉,市场存在一些不确定因素。如何避免区域市场的一些风险,这是此类企业所需要面对的一个问题。


布局多元化业务 商业、写字楼、零售表现良好


除了房地产开发主业,远洋集团过去几年还布局了养老、长租公寓、远洋资本等多元化业务。值得一提的是,远洋集团还准备在健康领域进一步发力。记者注意到,今年2月17日,远洋健康研究有限公司成立,该公司为远洋集团的运营主体——远洋控股集团(中国)有限公司的全资子公司。


从2019年远洋集团各项业务的营业收入来看,物业开发收入为431亿元,同比增长21%;物业管理收入为12.49亿元,同比上涨11%;其他房地产相关业务则从2018年的37.23亿元上涨至2019年的58.99亿元。


不过,物业投资方面,2019年营业额减少了37%至6.78亿元。对此,远洋集团表示,主要由于集团对投资物业进行的轻资产化处理。截至2019年底,远洋集团合共持有超过18个经营中投资物业,其中以写字楼为主。


还值得一提的是,据财报披露,在商业地产领域,2019年,远洋集团已投入营运的项目可租赁面积约164.1万平方米,实现租金收入40.5亿元,同比上升16%,EBITDA利润(即税息折旧及摊销前利润)为24.2亿元,同比升18%;此外,在写字楼方面, 即使2019年第三季北京写字楼市场出现下行情况,远洋集团位于核心区域的远洋大厦、远洋国际中心等优质项目的租金仍然坚挺;而在零售物业方面, 北京颐堤港、成都远洋太古里等项目进入成熟期后,销售额及客流量亦持续提升。


截至目前,远洋集团在建的商业地产项目, 总建筑面积约180万平方米,其中北京项目面积占比达 73%,以写字楼和零售物业为主。


不过,在远洋集团2019年财报中,养老等细分板块并未有进一步的体现。


债务结构稳健 盈利能力有待提升


近几年来,远洋集团的业绩波动成为业内关注的焦点。2015年至2019年,远洋集团的销售额从405.37亿元逐年增至1300.30亿元,增速不低,但盈利能力方面仍有待提升。


财报显示,2019年,远洋集团实现营业额509.26亿元,较2018年增长23%。不过,2019年,远洋集团实现净利润41.66亿元,同比减少10.7%;实现归母净利润26.56亿元,同比减少26%。


对于净利润的下降,远洋集团在年报中分析称,2018年同期投资物业公平值收益较多,2019年这部分收益减少,从而导致净利润下降。


同期,远洋集团的毛利为102.22亿元,较2018年上升23%。但毛利率仅为20%,与2018年持平。实际上,近年以来,远洋集团的毛利率保持在20%-25%的区间,而头部房企毛利率大多在30%左右。


不过,与其他房企相比,远洋集团在2019年的财务状况相对稳健。记者注意到,在融资收紧的大环境下,远洋集团把握融资窗口,2019年,多次发行公司债券、美元债券,并将融资成本控制在5.5%。


财报显示,2019年,远洋集团资产总值为2436.99亿元,负债总值为1780.88亿元,与之对应的权益总值为656.11亿元。流动比率为1.8倍,而2018年则为1.6倍。


2019年末远洋集团1780.88亿元的负债总额中,贷款总额839.07亿元,一年内到期的贷款数额为92.95亿元,占比11%。1年以上、5年以内需偿还的部分占比总共为70%。5年以上需偿还的占比为19%。


截至2019年末,远洋集团共有现金资源总额(包括现金及现金等价物,以及受限 制银行存款)335.66亿元,其中85%的现金资源为人民币,余下的为其他货币,连同还有尚未使用的2207.46亿元授信额度。远洋集团表示,公司目前无短期偿债资金压力。


同时,远洋集团的资产负债率由2018年的74.68%微降至73%,相较于其他同行,整体杠杆率水平偏低。此外,净借贷比率为77%,同比下降4个百分点,杠杆水平较稳健。


新京报记者 张晓兰 

 
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